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《房地产法》自考真题试卷及答案六【2011年10月】

来源:浙江自考网  2020-09-11 17:03

六、案例分析题(本题10分)

49.2010年1月,王某与张某签订书面房屋租赁合同,但未办理房屋租赁登记,约定在2010年1月至2011年12月31日期间租用张某房屋一间,随后王某搬进了该房屋。2011年3月,张某以房屋改建为由要求王某搬出,遭王某拒绝。2010年6月,张某欲以该房屋申请银行抵押贷款,书面告知王某,王某表示不同意。但是,张某在告知银行该租赁关系存在的情况下,仍将该房屋抵押给银行并获得贷款30万元,期限为2010年6月至12月。2011年1月,银行以贷款到期为由要求张某还贷。由于张某无法还贷,故银行要求将该房屋拍卖抵作还款,并要求王某立即搬出。

请回答下列问题:

(1)王某与张某之间的租赁合同是否有效?为什么? 6-175

答:

合同有效。根据最高人民法院的司法解释,“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未按规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”因此,该合同未办理房屋租赁登记仍然是有效的。

(2)张某能否以改建为由要求王某搬出,为什么? 6-172

答:

不能。合同一经依法订立便具有法律约束力。合同法规定,六个月以上的租赁合同应采取书面形式,故该合同在形式上也合法,张某无权要求王某搬出。

(3)王某不同意张某将房屋抵押是否影响张某向银行贷款?为什么? 6-177

答:

不影响。《担保法》规定,“抵押人将一经出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”该条并未规定必须征得承租人同意,故王某是否同意不影响张某向银行贷款。

(4)银行是否有权要求王某搬出,为什么? 6-177

答:

无权。依《担保法》上条规定,“原租赁合同继续有效”,因此,后设定的抵押权在实现时,承租人受“买卖不破租赁”规则的保护,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

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