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《房地产法》自考真题试卷及答案六【2010年1月】

来源:浙江自考网  2020-09-08 17:40

六、案例分析题(本题10分)

49.2006年3月,某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元,贷款期限为2006年4月1日至2007年3月31日,并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同,如果培训中心不能按期清偿债务,则该办公楼及培训楼将由某支行变卖,以清偿贷款。随后,双方办理了抵押登记手续。到2007年4月1日,该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息,尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后,该中心仍然不能清偿。2007年7月,某支行与该培训中心协商行使抵押权,拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司,用所得款项清偿所欠银行的全部债务后,剩余归该培训中心。为此,三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后,计划拆除并进行重新开发,但由于甲公司资金不足,故打算与乙公司进行合作,由甲公司提供土地,乙公司提供资金并负责项目管理,房屋建成后双方按照4:6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中,由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续,影响了房产项目的开发,双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明,该培训中心隶属于某国有大型企业,后来随着国家推行国有企业改革政策,该培训中心被剥离出来,成为一独立经济实体,该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。

问题:

(1)培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么?6-163

答:

培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力。因为该培训中心具有营利性,其培训楼并非属于公共福利事业的房地产,因此可以用于抵押。

(2)如果培训中心还有其他债权人的到期债权,那么,除该培训中心的贷款本金之外,对于2007年4月到2007年7月的贷款利息,以及培训中心未能按期还款产生的违约金,工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?6-165

答:

工行某支行作为抵押权人,对培训中心在2007年4月到2007年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国法律规定,抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权,而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。

(3)甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?6-154

答:

不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的,根据我国相关法律,无偿划拨取得的土地原则上不能进入房地产市场,只有办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。

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